الإيجار في الرياض: ما لك وما عليك في التجميد والتجديد والإخلاء

وصلتك رسالة من المؤجر قبل نهاية العقد بشهرين يقول فيها إن الإيجار سيرتفع عند التجديد

أو كتب لك أنه يريد الشقة لنفسه وأن عليك البحث عن غيرها

وقد تكون أنت المالك وسمعت في مجلس أن المستأجر صار باقياً في عقارك خمس سنوات مهما فعل

هذه المواقف كلها تحكمها «الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر» وقرارات الهيئة العامة للعقار الصادرة تنفيذاً لها وسأمر عليها معك بالترتيب الذي يهمك عند أول خلاف

ما يخص الرياض وحدها وما يشمل كل المدن

هذا أول سؤال أطرحه على من يأتيني بعقد إيجار اليوم لأن كثيراً مما يتداوله الناس سببه الخلط بين الأمرين

فالتجميد واعتراض المالك على أجرة الوحدة الشاغرة وحصر حالات رفض التجديد ومدة الخمس سنوات كلها مقصورة بالنص على العقارات في مدينة الرياض

والعقار هنا كل مبنى أو أرض داخل النطاق العمراني سكنياً كان أو تجارياً أو جامعاً بينهما

أما واجب تسجيل العقد في «إيجار» والتجديد التلقائي فيشملان كل مدن المملكة

اسحب الجدول جانبيًا لعرض بقية الأعمدة

بحسب البيان الرسمي بدأ العمل بالأحكام في 25 سبتمبر 2025 الموافق 3 ربيع الآخر 1447هـ لمدة خمس سنوات

والخمس سنوات في النص تخص التجميد واعتراض المالك وقيود رفض التجديد أما التسجيل والتجديد التلقائي فلم يجعل لهما النص نهاية

ويجوز أن تمتد أحكام الرياض إلى مدن أخرى أو أجزاء منها بقرار من مجلس إدارة الهيئة بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية فإن كنت خارج الرياض فتحقق هل صدر قرار يشمل مدينتك

التجميد لا يفرّق بين عقد قائم وعقد جديد

لا يجوز للمؤجر في الرياض أن يزيد قيمة الأجرة الإجمالية في عقود الإيجار القائمة ولا في العقود التي تُبرم بعد نفاذ الأحكام

والكلمة التي تحسم كثيراً من الخلاف هي «الإجمالية»

فالنص عرّف الأجرة الإجمالية بأنها أجرة العقار وأي مبالغ مالية أخرى يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب عقد الإيجار

فلو بقيت الأجرة على حالها وأُضيفت إلى العقد رسوم خدمات أو صيانة يدفعها المستأجر للمؤجر فهذه هي الزيادة الممنوعة نفسها بلباس آخر

المحل التجاري داخل في التجميد كالشقة لأن النص يشمل السكني والتجاري

الوحدة الشاغرة واعتراض المالك

إذا خلت الوحدة وكانت قد أُجّرت من قبل فلا تزيد أجرتها الإجمالية على قيمة آخر عقد إيجار لها

وإن لم تؤجَّر قط فأجرتها بحسب ما يتفق عليه المؤجر والمستأجر

وللمالك أن يعترض أمام الهيئة على سقف آخر عقد في حالتين نص عليهما النظام

• أن تكون الوحدة قد خضعت لترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثّرت في قيمة أجرتها
• أن يكون آخر عقد إيجار لها قد أُبرم قبل عام 2024

ولمجلس إدارة الهيئة أن يضيف حالات أخرى

يُقدَّم الاعتراض من خلال شبكة «إيجار» والوحدة شاغرة مع تقارير من مقيّم معتمد وتبت الهيئة فيه خلال 10 أيام عمل

رفض التجديد في الرياض محصور في أربع حالات

إذا رغب المستأجر في الرياض أن يجدد فليس للمؤجر أن يمتنع ويلزمه بالإخلاء إلا في إحدى هذه الأحوال

• تخلّف المستأجر عن السداد
• عيوب هيكلية تؤثر في سلامة العقار وساكنيه يثبتها تقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة
• رغبة مالك العقار السكني في إخلائه لاستخدامه الشخصي أو لاستخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى
• حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة وفق ضوابطه

وهذا جواب من قال في المجلس إن المستأجر باقٍ خمس سنوات مهما فعل فالتخلف عن السداد وحده يكفي لرفض التجديد

وانتبه إلى أن حالة الاستخدام الشخصي مقصورة على السكني فلا يحتج بها مؤجر المحل التجاري

إشعار الـ365 يوماً

إذا كان سبب عدم التجديد هو الاستخدام الشخصي أو استخدام القريب من الدرجة الأولى فمدة إشعار المؤجر في العقود النموذجية لإيجار العقارات السكنية لا تقل عن 365 يوماً قبل انتهاء العقد بقرار من الرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار

ثم صدر قرار ثانٍ طبّق هذه المدة على جميع عقود الإيجار السكنية التي كانت سارية عند نفاذ الأحكام

فإن جاء الإشعار بأقل من 365 يوماً تجدد العقد بالقدر اللازم لاستكمالها من تاريخ توجيه الإشعار

ونص القرار لم يذكر مدينة بعينها فإن كنت مؤجراً خارج الرياض وتريد مسكنك لنفسك فلا تكتفِ بإشعار الستين يوماً قبل أن تتحقق من أثره على عقدك

التجديد التلقائي وتسجيل العقد في كل المدن

هذا القسم يخصك أينما كنت

يتجدد عقد الإيجار تلقائياً في كافة مدن المملكة ما لم يُشعر أحد طرفيه الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل 60 يوماً على الأقل من انتهاء مدته

ويُستثنى العقد محدد المدة الذي بقي منه 90 يوماً أو أقل عند نفاذ الأحكام والعقد الذي يتفق طرفاه على إنهائه بالتراضي بعد فوات مهلة الإشعار

وللهيئة أن تزيد مهلة الإشعار في العقود النموذجية بما يناسب مدة العقد ونوعه

وخارج الرياض لا تجميد ولا حصر لأسباب رفض التجديد فإشعار أي من الطرفين في موعده يمنع التجديد التلقائي

تسجيل العقد في «إيجار»

إذا لم يكن العقد مسجلاً في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار «إيجار» وجب على المؤجر أن يتقدم بطلب تسجيله وللمستأجر أيضاً أن يطلب التسجيل

وللطرف الآخر أن يعترض أمام الهيئة على بيانات العقد خلال 60 يوماً من إبلاغه بالتسجيل فإن مضت دون اعتراض عُدّت البيانات صحيحة

فالستون يوماً مهلة اعتراض على البيانات وليست مهلة للتسجيل كما يُتداول

الغرامات والتصحيح والبلاغ

من خالف التجميد أو قيود رفض التجديد أو واجب التسجيل فعقوبته غرامة لا تتجاوز الأجرة الإجمالية لاثني عشر شهراً مع تصحيح المخالفة ودون إخلال بحق المتضرر في التعويض

وجاء جدول المخالفات الصادر من مجلس إدارة الهيئة بغرامة متدرجة

اسحب الجدول جانبيًا لعرض بقية الأعمدة

التصحيح يكون خلال مدة لا تتجاوز 10 أيام عمل من التبليغ بقرار المخالفة فإن لم يصحح المخالف فللهيئة أن تعدّل الأجرة الإجمالية أو تجدد العقد

وإن كانت الوحدة قد ذهبت إلى مستأجر جديد حسن النية وُجّه الطرفان إلى المحكمة المختصة

والغرامة ليست تعويضاً للمستأجر فمن تضرر يطالب بالتعويض أمام المحكمة المختصة

وتنظر المخالفات لجان مشكلة وفق نظام الوساطة العقارية ولمن صدر عليه قرار المخالفة أن يتظلم منه لدى الجهة القضائية المختصة خلال 30 يوماً من إبلاغه

البلاغ ومكافأة المبلّغ

يُقدَّم البلاغ من خلال القنوات الإلكترونية المعتمدة لدى الهيئة العامة للعقار ومنها خدمة البلاغات في موقعها

ومن بلّغ عن إحدى هذه المخالفات وأدت معلوماته إلى قرار نهائي بثبوت المخالفة فله مكافأة لا تزيد على 20% من الغرامة المحصّلة

وتُصرف بنسبة 5% أو 10% أو 20% بحسب تقييم البلاغ ولا يستحقها موظفو الهيئة ولا من شارك في المخالفة

أخطاء أسمعها كثيراً

• «التجميد يشمل المملكة كلها» هو للرياض وحدها إلى أن يصدر قرار بتوسيعه
• «التجديد التلقائي للرياض فقط» العكس هو الصحيح فهو في كل المدن
• «خارج الرياض لا يملك المالك رفض التجديد» حصر حالات الرفض خاص بالرياض وخارجها يكفي الإشعار في موعده لمنع التجديد التلقائي
• «الغرامة أجرة سنة كاملة وتُدفع للمستأجر» الغرامة درجات تصل إلى أجرة 12 شهراً وتعويض المستأجر يُطلب من المحكمة المختصة

وإذا وصلك إشعار إخلاء أو قرار مخالفة فاعرض أوراقك على محامٍ والمهلة ما زالت مفتوحة